Нужен ли допуск СРО на текущий ремонт помещения?

Есть два вида ремонта: текущий и капитальный. Они отличаются друг от друга и, соответственно, к выполнению предъявляются разные требования.

Капитальный ремонт — это замена или восстановление строительных конструкций, отдельных элементов несущих конструкций и инженерных систем (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ). Нужно ли для него членство в саморегулируемой организации, зависит от условий договора — об этом ниже.

Текущий же ремонт — это косметические, не затрагивающие конструкции и не меняющие характеристик здания, работы.

Вопрос о вступлении в СРО при выполнении текущего ремонта волнует многих, в законе этот момент расплывчат и не совсем понятно, когда допуск нужно получать.

В соответствии с частью 2 статьи 52 ГрК РФ строительные, реконструкционные ремонтные работы в капитальном строительстве могут выполняться только ИП и юрлицами, которые являются членами саморегулируемой организации. Эта формулировка вызывает вопросы у подрядчиков — что из них относится к капитальному ремонту.

Обратите внимание на формулировку статьи 52:«Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства». Мы специально выделили слово «капитальный». Чтобы понять, нужен ли допуск для текущего ремонта, необходимо четко разграничивать эти понятия:

•  текущий — направлен на поддержание параметров устойчивости и надежности строения;
•  капитальный — на их восстановление или замену, в том числе отдельных элементов несущих конструкций.

При определении вида помогут письма Минстроя: от 03.07.2017 №29521-ОГ/04 и от 27.02.2018 №7026-АС/08. Первый документ разграничивает понятия «текущий» и «капитальный». В соответствии со вторым письмом текущий ремонт имеет следующие характеристики:

•  устранение мелких неисправностей, профилактические работы по предохранению здания от преждевременного износа;
•  объект практически не выбывает из эксплуатации;
•  технические характеристики здания не изменяются.

К капитальному ремонту документ относит восстановление первоначальных технических характеристик объекта в целом.

В Постановлении Правительства РФ от 30 ноября 2021 г. N 2120 дан полный перечень элементов, которые можно восстанавливать или заменять во время текущего ремонта.

С 2017 года не действует норматив по определению видов работ, требующих членство в СРО. Теперь не нужно оформление допуска на отдельные их виды. Изменения закреплены в статье 52 ГрК — обязанность вступления в профильное объединение определяется по другим правилам и принципам.

Для капитального ремонта проверьте три условия: договор заключен с застройщиком, техническим заказчиком, эксплуатирующей организацией или региональным оператором; обязательства превышают 10 млн рублей (ч. 2.1 ст. 52; с региональным оператором порога нет); на вас не распространяются исключения ч. 2.2. Критерии подробно разобраны в статье о видах работ, для которых требуется СРО, а капремонт — в материале о СРО на капитальный ремонт здания.

Если застройщик сам производит капитальные работы, ему, а также техническим заказчикам обязательно нужен допуск. Кроме того, закон регламентирует требование оплаты взноса в КФ ОДО при конкурентном способе определения подрядчиков.

Как видно, здесь вообще нет упоминания о текущем ремонте. Минстрой прямо разъяснил: к лицам, выполняющим текущий ремонт, переустройство или перепланировку жилого помещения, требование о членстве в СРО Кодекс не устанавливает (письмо от 16.08.2019 № 30022-ТБ/02).

Подробнее о том, кто выдает допуск СРО.

Перепланировка — это не вид работ, а изменение планировки, поэтому на вопрос о членстве она сама не отвечает. Косметические работы без изменения конструкций членства не требуют. Если затрагиваются конструктивные элементы, например устраивают проемы, нужно определить, не стал ли ремонт капитальным или реконструкцией, — тогда членство определяют по ст. 52. Согласование перепланировки по ст. 26 Жилищного кодекса РФ — отдельная процедура, членство в СРО ее не заменяет.

Мы уже говорили — все зависит от реального характера ремонтных работ. Если вопрос касается классического ремонта в жилой квартире, не затрагивающего несущие конструкции, — допуск не нужен и работы могут проводиться без него.

В пункте 5 ч.2.2 статьи 52 ГрК указано, что допуск не нужен при выполнении работ, не требующих специального разрешения на строительство. О том, какие это работы, разъясняет п.1-3 ч.17 ст.51:

• строительные работы на садовых участках;
• строительство и восстановление объектов ИЖС, кроме домов, которые строят на средства дольщиков;
• реконструкция некапитальных объектов или объектов вспомогательного назначения.

Членство в СРО не нужно, если ремонт будет проводить государственная / муниципальная / казенная организация, а заказчик — государство (в лице органов власти). Не требуется допуск, если доля государственного участия в строительной фирме больше 50% или она создана органами власти для конкретных видов деятельности. Если ремонт осуществляет субподрядная организация или стоимость договора не больше 10 млн. рублей, допуск также не нужен.

В строительной практике сложился следующий перечень работ, для выполнения которых не нужно вступать в СРО и получать допуск:

• ремонтные работы производятся на объекте ИЖС, высота которого не превышает 3 этажей;
• осуществляется монтаж инженерных и электросетей внутри квартиры.

Для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов — например, с высотой или пролетом более 100 метров, консолью более 20 метров, заглублением более 15 метров — действуют повышенные требования к членам СРО.

Читайте о допуске СРО на опасные и уникальные объекты в нашем материале.

Поскольку правила допуска для отдельных видов работ больше не действуют, главным принципом при определении необходимости допуска СРО для ремонта выступает его разграничение на текущий и капитальный. Определение термину дает и сам градостроительный кодекс в статье 1.

Текущий ремонт обычно не требует допуск СРО. По капитальному ремонту проверяют условия ст. 52 — договор, заказчика, сумму и исключения, поэтому формулы «капремонт — значит СРО» недостаточно.

Также при планировании текущего ремонта требуется определить, какие строительные или инженерные элементы вы собираетесь заменять или восстанавливать на основании Перечня, утвержденного правительством.

Необходимо строго следовать этому перечню, так как при нарушении целостности несущих конструкций наступает серьезная ответственность по целому ряду нормативных положений с наложением санкций как для граждан, так и для юридических лиц. Если вы затрудняетесь с отнесением ремонта к какому-либо конкретному виду, обратитесь к нашим специалистам. Вы получите консультацию, которая убережет ваш бизнес от дальнейших судебных разбирательств.