Экспертиза проектной документации: виды, правила прохождения и стоимость

В Градостроительном кодексе понятие “экспертизы проектной документации” четко не раскрыто, однако именно ему посвящена его 49 статья. Из нее следует, что речь идет об исследовании проекта будущего строительства или реконструкции на предмет ошибок.

Например, анализируются, не нарушены ли техрегламенты, санитарно-эпидемиологические правила, охранные, экологические нормы, требования безопасности и так далее. Также эксперты проверяют, правильно ли составлена смета.

Обязанность организации такого исследования прописана в статье 49. Однако фактически экспертиза проектных документов необходима для проверки подрядчика - как именно он составил проект. Ведь на его данные опираются строители при возведении (или реконструкции) объекта.

Результаты исследования необходимы:

• строительным и проектным организациям;
• заказчикам, заинтересованным в строительстве объекта, и собственникам земельных участков.

При этом в частях 2, 3, 3.1 и 3.8 ст. 49 ГрК РФ указано, что в ряде случаев это исследование делать нет надобности.

Перечислим кратко эти случаи-исключения:

• жилой дом;
• блочные дома-таунхаусы до 10 семей, если они строятся на негосударственные средства;
• отдельные здания и сооружения (площадью не более 1500 кв. метров и не более 2 этажей, не являющиеся особо опасными, технически сложными объектами и не находящиеся в особых зонах);
• буровые скважины, если есть техпроект разработки месторождений и все документы на работы по добыче полезных ископаемых;
• если для строительства и ремонта нет необходимости получать разрешение на строительство.

Также, если экспертиза уже проводилась, заключение было положительным, но в проект были внесены изменения, переделывать исследование не надо если:

• изменения не касаются несущих элементов;
• не поменялся класс, категория, функции объектов;
• новый проект не нарушает требования техрегламента и иные установленные законом нормы.

На практике проектировщики называют с десяток видов экспертиз. Например, классифицируют исследования, основываясь на:

• субъекте (государственная и негосударственная);
• необходимости (обязательная и необязательная);
• на объекте (проект здания, сооружения и т.д.);
• на ситуации (экспертиза объекта культурного наследия или сооружения на охраняемой природной территории).

Однако в ГрК РФ указано только два вида - государственная и негосударственная экспертиза проектной документации. Причем во многих случаях (за исключением тех, что описаны в п. 3.4 ГрК РФ) можно самостоятельно выбрать вид исследования.

Государственная экспертиза проектной документации

Кто проводит

В регионах и стране назначаются уполномоченные организации для проведения такой экспертизы. Это либо органы исполнительной власти, либо учреждения, которые подчиняются им. Также, по ГрК РФ, ГК “Росатом” может проводить исследование проектов строительства и реконструкции на территории атомных электростанций.

Сроки

Они зависят от сложности объекта, но не могут быть больше, чем 42 рабочих дня. Застройщик или техзаказчик может продлить срок на максимум 20-30 дней по специальному заявлению.

Особенности

 Случаи, когда требуется именно государственная экспертиза:

• строительные работы на двух и более субъектах РФ;
• смета требует подтверждения достоверности;
• работы на объекте культурного наследия или на особо охраняемых природных зонах;
• строительство ведется в рамках проекта по размещению (или обезвреживанию) отходов.

Анализ проектной документации предусматривает выезд эксперта на участок или объект. Поэтому необходимо обращаться в организацию в регионе будущего строительства.

Договор о государственной экспертизе

Для заключения договора с бюджетной или автономной госорганизацией требуется направить заявление, а также предоставить сведения об исполнителях, объекте, о заявителе.

Образец договора обычно предоставляется самой государственной экспертной организацией. В нем как раз и требуется указать информацию о здании (сооружении), название проектной организации, должность руководителя и даже контактные телефоны представителей.

Договор завершается страницей с реквизитами сторон, счетом в банке для перечисления оплаты за исследование и подписями.

Как получить услугу в электронном виде

Услугу экспертизы проектных заключений можно получить в электронном виде на сайте АИС Госэкспертиза. Для этого необходимо загрузить документацию, связанную с проектом, в электронном виде (формат xml). В случае использования других форматов в услуге будет отказано.

Для получения услуги есть специальная инструкция, подготовленная специалистами АИС Госэкспертиза.

Кратко алгоритм выглядит таким образом:

1. Подача заявления через специальную кнопку.
2. Загрузка файлов проекта, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
3. Выгрузка автоматических файлов.
4. Переписка при необходимости.
5. Подписание договорных документов и оплата аванса.
6. Устранение замечаний и ответы на них.
7. Подписанный акт выполненных работ и окончательная оплата.
8. Получение результата на руки в электронном виде.

Негосударственная экспертиза проектной документации

Если ваше сооружение не относится к особо опасным объектам, не является объектом культурного наследия (и еще не попадает в список исключений, которые прописаны в ГрК РФ), можно делать негосударственную экспертизу.

Кто проводит

Специализированные компании, которые утверждены Правительством РФ (т.е. Минстроем), могут проводить негосударственные экспертизы проектов.

Компания должна быть:

• аккредитована (и срок свидетельства, которое выдается на пять лет, не подходить к концу);
• не заинтересована в положительном заключении (например, нельзя проверять свой проект или же документы, подготовленные связанными с ней компаниями).

Сроки

Время выполнения исследования не отличается от государственных компаний - до 42 дней. По соглашению сторон срок можно увеличить. Это прописывается в договоре.

Особенности

Негосударственные компании для экспертизы можно выбирать самостоятельно. Кроме того, в отличие от работы с государственными учреждениями, можно заказать ускоренную работу с документами.

Процедура определена Постановлением № 272 от 31 марта 2012 года. Правила ее прохождения практически совпадают с правилами проведения государственной.

Образец договора о негосударственной экспертизе

Документ выглядит как стандартный договор: прописывается предмет, обязательства, сроки, цена и реквизиты. Скачать образец договора о негосударственной экспертизе

Как пройти исследование проекта строительства в электронном виде, мы объяснили выше. У вас нет усиленной электронной подписи или же вы предпочитаете личное общение со специалистами? Можете пройти экспертизу, предоставляя документы в печатном виде и обращаясь лично.

В этом случае алгоритм обращения выглядит так:

1. Определиться по ГрК РФ, какой вид экспертизы (государственная или негосударственная) вам нужен.
2. Определить место оказания услуги и договориться о приеме.
3. Собрать, подготовить, подать документацию.
4. Подписать договор и заплатить за услугу.
5. Вернуться в организацию за результатом в определенное договором время.

Если при исследования проекта обнаружились нарушения, эксперты проводят повторный анализ документов. Обычно в этом случае изучаются те моменты, которые были проблемными в прошлый раз.

Другой случай, когда проводится повторное исследование - если после экспертизы в проект внесли большие изменения. Например, заказчик переделал все и сделал дополнительный этаж, подвал, поменял расположение несущих колонн и так далее.

Стоимость повторной экспертизы обычно меньше первичных работ, которые могут выйти в несколько миллионов рублей.

Сколько вы заплатите, зависит от сложности объекта, его размеров и проекта строительства (реконструкции). Правилам подсчета посвящено правительственное постановление от 5 марта 2007 года (последние изменения в документе - 9 августа 2021).

Стоимость экспертизы жилого дома рассчитывается по формуле: 

РПпдж = БСпдж x Ki. 

То есть базовую стоимость госэкспертизы надо умножить на специальный коэффициент инфляции.

Базовая стоимость рассчитывается так:

БСпдж = (100000 рублей + 35 рублей x Xж + 3,5 рубля x Yж) x Kн x Kс, где:

• Xж - площадь земли под жилым домом (в кв. метрах);
• Yж - общая площадь после строительства, реконструкции (в кв. метрах);
• Kн - коэффициент 1, если речь о строительстве; коэффициент 0,5, если о капремонте;
• Kс - коэффициент сложности проектной документации, который вводится, если объект находится в зоне сложных грунтов или сейсмичности от 7 баллов.

Сумма, которую надо будет заплатить за проведение экспертизы проектной документации на нежилое здание (объект капстроительства), рассчитывается по формуле: 

РПнж = Спд x П x Ki + Сиж x П х Ki, 

где:

• Спд - стоимость изготовления проектной документации в ценах 2001 года;
• Сиж - стоимость изготовления материалов инженерных изысканий в ценах 2001 года;
• П - процент суммы Спд и Сиж (приложение к правительственному Постановлению 145);
• Ki - коэффициент инфляции.

Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ) - это сайт с информацией, который включает:

• сведения об экспертизе проектной документации;
• информацию о документах, которые подвергались исследованию;
• заключения экспертиз.

Таким образом, экспертиза проектной документации - это процедура, предусмотренная Градостроительным кодексом и Постановлением Правительства от 5 марта 2017 года. Ее обязаны делать, перед строительством опасных, сложных объектов, зданий и сооружений в охранных зона и т.д. Перед заказом такого исследование стоит обратить внимание на аккредитацию экспертов и сроки, прописанные в договоре. Стоимость государственной экспертизы снизить нельзя, они прописаны в Постановлении, а вот с коммерческой организацией можно договориться.